OwnersBookの口コミ・評判、デメリット・リスク、手数料を徹底解説【ソーシャルレンディング】

この記事では、全案件に不動産担保が付いており、さらにこれまでの募集案件で元本毀損が一切無いという実績を誇る人気のソーシャルレンディング業者「OwnersBook(オーナーズブック)」について徹底的に解説します。

 

 

運営会社は東証マザーズ上場のロードスターキャピタル

オーナーズブックの運営元は、2017年に東証マザーズに上場を果たしたロードスターキャピタル株式会社です。

 

企業概要

社名:ロードスターキャピタル株式会社
設立:2012年3月14日
住所:東京都中央区銀座1丁目10番6号 銀座ファーストビル2F
代表取締役社長:岩野達志
資本金:13億75百万円(資本準備金とあわせて27億40百万円)

【免許・営業許可】
投資運用業
第二種金融商品取引業
投資助言・代理業 関東財務局長(金商)第2660号
宅地建物取引業 東京都知事(2)第94272号
総合不動産投資顧問業 国土交通大臣 総合 - 第147号

※ファンドの募集・貸付業務については子会社のロードスターファンディング株式会社-貸金業登録番号 東京都知事(2)第31574号-が行うという仕組みです。

 

運営は2014年〜

ロードスターキャピタル本体は2012年の設立で、ソーシャルレンディングサービスを提供しているOwnersBook(オーナーズブック)は2014年にサービスを開始しました。サービス開始当初から社長の岩野氏の専門分野である不動産案件に絞ったファンドを募集しており、運営開始からこれまで元本割れした案件が1つも無いというのが特徴です。

 

社長の岩野氏は不動産のプロフェッショナル

ロードスターキャピタルの社長である岩野氏は東京大学農学部を卒業した後、日本不動産研究所、ゴールドマンサックスのアセットマネジメント部門、ロックポイントマネジメントジャパンなどでキャリアを積み、2014年に同社を設立。名だたる大企業でしっかりキャリアを積んだ彼の慧眼は、オーナーズブックの「堅い高利回り投資」を実現する上での武器になっています。

 

ソーシャルレンディング業者の信頼性を測る上では、社長や役員の経歴・実績も参考になる点が多くあります。もちろん岩野氏に関しては同業他社と比較して抜きん出た実績があり、IPOからマザーズ上場を果たしている点も含めて、文句のつけどころはありません。

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メリット・特長

  • 全案件不動産担保付きで、レンディング先が貸し倒れになってしまった場合にも元本はできるだけ保全される仕組みを整えている
  • これまでの実績が抜群(全募集ファンドで元本割れ無し)
  • 権利関連が複雑で機能できていない物件を再生
  • 期待利回りを上回るパフォーマンスのファンドも多い
  • 上場企業であるため、財務状況も公開されている
  • 全案件で1万円から投資可能

オーナーズブックのメリットを挙げてみると、以上のような点が他の業者と比較してのストロングポイントになると言えます。

 

担保物権とLTV(借り入れ比率)

オーナーズブックは設定する担保物権について、その評価額を第三者の外部企業にも算出させることでファンドの安全性を表す担保評価額の透明性を維持しています。また、物件の評価額に対してどれだけの資金を貸し付けるかを表すLTV(Loan to Value)についても、上限が80%付近となるように運用されています。したがって、基本的にはこれまでの実績通り元本が保全される可能性が高められているという点で強みがあります。

 

経営戦略

同社のコーポレートファンディング(不動産投資)事業は、物件本来の価値よりも割安となっている中規模オフィスビルを取得し、適正なマネジメントを行うことで付加価値を高め売却するサービスを行っている。

同社の主な投資対象は、東京23区内の数億円から30億円程度の中規模オフィスビルのうち、テナント不在で稼働率が低い物件、管理が適切に行われていない物件や借地権付建物や区分所有権者・共有者が多数のため権利関係が複雑な物件としている。

理由としては、当該物件はこれらの要因により本来の適正価格よりも割安となって市場に出回っているものが多くあるにもかかわらず、中規模オフィスビルは購入希望者が少ないため、商品価値は高いが買手がついていない案件があるためである。

 

「ロードスターキャピタル」のIPO情報総まとめ!スケジュールから幹事証券、注目度、銘柄分析、他の不動産関連企業との比較や予想まで解説!|IPO株の銘柄分析&予想|ザイ・オンライン

オーナーズブックの経営コンセプトは、「割安な物件を再生して高く売却する」というものになっています。扱う物件は都内中規模のものが多く、売却に至るまでの流動性も考慮してこのような条件の不動産を中心に取り扱いを行なっているとのこと。前述の通り社長の岩野氏は長年に渡る業界での経験があり、その他役員にも業界の精鋭が顔を揃えています。そうしたプロが厳選した物件に対して出資できるのがオーナーズブックを利用するメリットだとも言えるでしょう。

 

岩野氏はオーナーズブックが扱う物件について「勝率100%を目指す」と公言しており、これまで宣言通り元本割れした案件はひとつもありません不動産投資の市場を個人にも解放したいという考えの元、安定した利回りでリスクを限りなく抑えた堅いファンド運営で実績を積み上げてきた会社ですので、業界でも随一の人気を誇ります。

 

期待利回りは2~6%が中心

オーナーズブックの募集ファンド例

オーナーズブックの募集案件は、期待利回り2~6%付近のものが多くなっています。他の業者にはもっと高い利回りの案件を募集しているところもありますが、オーナーズブックのこれまでの実績等を考慮すると、この程度のねんりでも十分おいしい条件で投資可能です。

 

また、これまで期待利回りを10%近く上回るパフォーマンスを残した募集もあり、そうしたチャンスを掴むことができれば資産形成のスピードも加速度的に高まります。

 

上場企業という強み

オーナーズブックを運営するロードスターキャピタル株式会社は2017年にIPOを経てマザーズで株式を公開しており、財務状況も公開されています。資本金も競合他社と比べて多い部類ですので、これらの点も実績と合わせて信頼できる業者としての評価ポイントになります。

 

少額投資からの複利運用も可能

全ての案件で1万円からの少額投資が可能ですので、運用を行なって利息として受け取ったお金を再投資に回す複利運用で資産を少しずつ増やして行くことが可能です。一つ簡単なシミュレーションをしてみると、1年間に10万円を年利5%で運用し、さらに毎年10万円ずつ元本を増やして、それまでのお金も合わせて全て年利5%で複利運用を続けると、20年間で347万円の資産が形成できる計算になります。

 

銀行預金で毎年10万円を貯め続けても、ご存知の通り利息はほとんどつきませんので、20年間で200万円。一方で、毎年オーナーズブックのファンドの平均利回りで運用を続ければ約1.5倍も多く資産を増やすことができるのです。

 

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デメリット・リスク

  • メザニンローン(劣後出資)となるため、シニアローン(優先出資)と比較するとリスクもある
  • 不動産価格が下落すれば元本割れの可能性もある
  • 運用期間が予定より短い場合もある
  • 人気の案件は出遅れると投資できない場合も

次に、オーナーズブックを利用する上でのデメリットとリスクについて見ていきます。

 

メザニンローン(劣後出資)とは

ファンド構造とメザニンローン、シニアローンの説明

こちらは「千代田区オフィス第2号ファンド第1回」という1億円の募集を行なったファンドの財務構造です。評価額6億8500万円の物件を担保として、銀行から約4億円、ソーシャルレンディングを利用して1億円、合計5億円を借り入れるのですが、オーナーズブックの投資家から集めた1億円は「メザニンローン」と呼ばれる劣後出資の扱いになります。一方銀行の出資はシニアローン(優先出資)です。

 

これは、もし借り手が倒産・債務不履行などの状況に陥り、担保物権が売却された際、シニアローンの貸し手(銀行)にまず優先的に返済を行い、残ったお金でメザニンローンの出資者(オーナーズブック)にも返済を行うという仕組みです。ただしこの点は、銀行に比べて返済が後回しになるというリスクがあるため、その分高金利で貸し付けることができるというメリットにもなっています

 

また、担保物権の不動産評価額と借入額から算出するLTVは73%に抑えられています。したがって、実質的に元本割れしてしまう可能性があるのはデフォルトと不動産価格の下落が重なるときです。

 

不動産価格の下落リスク

不動産を担保にする以上、その相場価格が目減りすれば当然元本の安全性にも直結します。これまでの実績が信頼に値するのは間違いないですが、未来のことは例えたった1秒先でも正確に予想することは不可能です。値段が付くものを売買している性質上、オーナーズブックという実績がある上場企業が扱う物件でさえ「100%安全で必ず儲かる」というような投資・金融商品は存在しませんので、絶対にリスクを許容できないという人はペイオフの範囲で銀行預金をするぐらいしか道はありません

 

特にこれからの日本は少子高齢化が進むということもあり、不動産業界に関しては先行きが暗いという見方をする人も多くいます。バブル後のデフレ期を直接経験した人にとっては、どれだけ堅いと思われていても手出ししにくい側面はあると思います。そういった方は無理にソーシャルレンディングに手を出す必要は無いと思いますし、投資は自己責任で自分の許容できるリスクの範疇で資産運用を行うという姿勢を大切にしてください。

 

運用期間が予定より短くなるデメリット

オーナーズブックの案件では元本の償還が予定よりも早まるものが比較的多くあります。例えば、2年で償還を迎えるファンドが1年で償還されると受け取る利子は半分になってしまいます。このデメリットについては、他に募集されている案件に再投資するという方法で解消が可能です。

 

ただし、オーナーズブックで新規に募集される案件はどれも高い人気を誇っており、応募受付開始から数分で全ての投資枠が埋まってしまうものも少なくありません。そのため、ある程度見通しを立てて応募する案件についても随時チェックしておかなければならないというデメリットがあります。

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オーナーズブックの手数料

オーナーズブックでは会員登録や口座の維持管理費、案件取引に際する買い付け・償還の手数料は発生しません。投資信託で言う信託報酬や販売手数料、信託財産留保額は存在しないということです。もちろんこれは投資信託と比較した際の話であって、表面上の数字の話に過ぎず「投資信託よりお得」というような意味ではありませんのでご注意ください。

 

ただ、投資信託と比較すると各種手数料名目で実際の評価額から差し引かれて手元に戻るよりも、利息の支払いと元本の償還で完結するため利益とパフォーマンスがわかりやすいというメリットはあると思います。

 

オーナーズブックで投資家側が負担しなければならない手数料は、投資を行う前にデポジットする際の振込手数料と、投資を終えて元本や利息を引き出す際の振込手数料(300円+税)で、現状ではこの2種類のみです。

 

実際に投資している人の口コミ・評判

オーナーズブックの口コミ・評判についてですが、基本的に投資ファンドの内容等についてはこの記事でも説明している通り、概ね高い評価を獲得しています。一方で、やはりこれも先ほどお伝えした話ですが、個別のファンドが人気過多となってしまって参加ができないという点については不満の声が上がっています。この点は企業として投資案件を提供する以上、品質の良いファンドを組んでいるという証明にもなりますので、ある程度は受け入れるしかないでしょう。

 

また、オーナーズブックは認知度の高い業者で登録者数も多いため、結果的に人気が殺到してしまって募集枠がすぐに埋まってしまっているという側面があります。実は、オーナーズブックと同系統の不動産担保型案件を取り扱っていて、信頼性に関して比較しても引けを取らないぐらい高いものの、まだ登録者数もそれほど多くない新興の優良業者が他に3つほどあります(SBIソーシャルレンディングはもちろん優良業者なのですが、オーナーズブックと同様に人気が高く申し込みが殺到するので、ここではそれ以外の業者を挙げています)。

 

下記のバナーからそれぞれの業者の詳細がチェックできますので、気になる方は確認してみてください(それぞれの業者の詳細を説明する記事も準備中ですが、特長は記事末尾リンクの比較記事にてざっくりと紹介しています)。

 

LENDEX(レンデックス)

LENDEX

 

FANTAS funding(ファンタスファンディング)

FANTAS funding

 

 CREAK(クリアル)

CREAL

 

株主優待で優先出資ができるようになる?

オーナーズブックを運営するロードスターキャピタルの株はマザーズに上場していますが、現時点では株主優待は設定されていません。「ロードスターキャピタルの株主優待で、オーナーズブックでの優先的に出資できる権利が付与されるようになるのでは無いか」という噂があるようなので色々と調べてみましたが、これは案件が人気過多で申し込みできなかった人から出てきた希望的観測ですので、現時点で根拠は一切ありません。

 

OwnersBookの総合評価

オーナーズブックに関して、私も2016年から3年ほど利用していますが、もちろん元本割れは無く、安定したパフォーマンスで資産形成に役立てることができているので、初めてソーシャルレンディングをしようと思っているというような人には特にオススメしています。

 

オーナーズブックは60代以上の高齢者のリピーター率が業界No.1という調査が出ているのですが、これまでの実績を考えても安定した資産運用を求めるお年寄りに人気になるのはごくごく自然なことです。前述の通り口座開設の手数料などは一切かかりませんので、興味がある方はまず会員登録をして各種案件をチェックしてみましょう!

 

無料口座開設は下のバナーから可能です。

 

その他のソーシャルレンディング業者との比較は、下記リンクの記事をご覧ください。

playbaseball.hatenablog.com