ぱらえこのみか

お金の食べログ

シノケンのアパート経営投資の特徴と実態、口コミ・評判を調査

JASDAQ上場企業であるシノケングループは、頭金ゼロでも始められるアパート・マンション経営事業の勧誘などを行なっており、シノケンハーモニー、シノケンファシリティーズ、シノケンプロデュースなど現時点で12のグループ会社を抱えています。シノケンのアパート経営は安全で優良な投資なのか、物件にはどんな特徴があるのか、失敗したという口コミはあるのかなど、多方面から検証してみようと思います。

 

 

シノケングループの事業内容

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シノケングループは、株式会社シノハラ建設システムとして1990年に設立された会社で、30年近くの歴史があります。事業内容は不動産販売事業、不動産管理関連事業、ゼネコン事業、エネルギー事業、介護事業、海外での不動産事業と多岐に渡っています。

 

最近は

土地がなくても、自己資金が少なくてもアパート経営はできる

をキャッチコピーに、不動産のオーナー勧誘を積極的に行なっており、「大家になって不労所得」を夢見る人からの関心が高まっています。

 

▼シノケン関連情報外部リンク

シノケングループ公式サイト

IR情報 | 株式会社シノケングループ

(株)シノケングループ【8909】:株式/株価 - Yahoo!ファイナンス

 

シノケンのアパート投資の特徴

以下に、シノケングループが扱うアパートの特徴を挙げていきます。なお、内容についてはFISCOのシノケングループに関する企業調査レポート(2017年9月発行)を参考にしております。

 

立地:都市部では駅から徒歩10分以内など、好立地

間取り:単身世帯、DINKs(子どもを持たない夫婦)向けの間取り

入居率:98パーセント(2017年6月時点)

デザイン性:若者ウケの良いデザイン性に優れた物件

 

これらがシノケングループが供給するアパート物件の特徴で、FISCOのレポートでも市場評価が高いことが分析されています。

 

失敗ゼロ? 販売した約3,500棟の物件で経営破綻が無い

シノケンのアパート経営を分析する際に一番魅力的に写るのが、「これまで同社が販売してきた物件での経営破綻が無い」という事実です。

 

バブル崩壊以後の低金利が購入者にとって有利に働いた側面が大きいのに加えて、立地やデザイン性の良さ単身・DINKs世帯向けの物件を供給することで、21世紀になって加速してきた核家族化にfixできたこと、また、評価額の低い狭小地や変形地を有効活用するプランニング力、大手ハウスメーカーに比べて建設コストが抑えられるため、家賃設定でも優位に立てるといった、緻密な戦略が確かな実績となっている印象を受けます。

 

 

 

頭金ゼロで始められるアパート投資の実態

シノケンがアパート経営投資を勧める中で「頭金がゼロでも始められる」というものがありますが、なぜそれが可能なのかといったバックグラウンドも見て行きましょう。ただし大前提として、金融機関からお金を借り入れてシノケンの物件を買い取り、それを賃貸物件として貸し出すといった側面を踏まえると、金利が発生する以上は頭金は用意した方が無理なく経営することが可能だという点は押さえておきましょう。

 

それでも、居住用の住宅ローンに比べてアパートローンについては、借り手(オーナー・出資者)の信用力のみならず、販売会社の実績も金融機関が審査項目として重視するようになっているようで、こうした背景もシノケンのアパート経営投資が頭金ゼロでも始められるということに繋がっています。

 

つまり、前述の通りシノケンの販売してきたアパートにはその後の経営でも成功しているという実績があるため、金融機関としてもそのためにお金を借りたいという人に対しての融資のハードルが下がるということですね。

 

あくまでも一例ではありますが、現在では年収500万円程度あれば頭金無しの全額ローンで、金利1パーセント台の35年ローンを組むことも可能なようです。

 

営業方針と評判・口コミ、不動産投資で失敗しないためには?

「不動産投資」と聞くと、知らない電話番号からいきなり電話がきて「投資目的でマンションを買ってみませんか?」といった胡散臭い営業を思い浮かべる人もいるかもしれません。シノケンは飛び込みやDM、テレアポなどによる営業は行なっておらず、広告などを介して問い合わせがあった顧客に対して営業を行なっているのが特徴です。既にオーナーとして物件を所有している人からの紹介で興味を持つという人も多いようです。

 

不動産投資では昔から悪質な詐欺まがいの物件を売りつけられたといった失敗談もよく聞きますし、最近ではスルガ銀行が不正に融資を行なっていたニュースに関連して、投資目的で不動産を購入しようとした人たちの「失敗した」という声もよく耳にします。シノケンに関しては悪い評判が全くない訳ではありませんが、元々の物件の競争力が高いことに加えて、こうした営業方針も相まって良い評判・口コミが多い印象を受けます。

 

このように書いていますが、この記事を含めてネットや新聞、TVの情報、あるいは営業マンのセールストークや知人の体験談を100パーセント信じて不動産投資を行うのは危険です(不動産投資だけに限りませんが)。自分の資金と、想定利回り、そしてそれが本当に実現・持続可能かどうかというところを、自分でしっかり検証することを怠らないことが、不動産投資で失敗しないようにするためには必要です。

 

 

 

TATERUとの比較

少ない資金での不動産投資と言えば、東証一部に上場しており先日不祥事が発覚した「TATERU」を思い浮かべる人も多いのではないでしょうか。これは個人的な見解に過ぎませんが、顧客の預金残高を改ざんして銀行から融資をしてもらえるように不正を行なっていたのがTATERUですが、シノケングループのアパート経営に関しては、そもそも頭金無しでローンを通せる不動産販売事業者としての信頼もあることから、TATERUのような不正が行われることは無いように思えます。

 

また、TATERUは顧客が直接物件を購入してオーナーになる純粋な不動産投資とは異なり、不動産特定共同事業というスキームを利用して小口の顧客に販売される投資信託のような側面がありました。「TATERUもやらかしたし次はシノケンでは」という声も一部ではあるようですが、個人的には「低資金からの不動産投資」という部分以外は全く本質が異なっているため、TATERUと同様の不祥事が発覚するようなリスクがあるようには思えません。

 

TATERUと同じ不動産特定共同事業の仕組みを利用しているものに「みんなで大家さん」のファンド商品がありますが、こちらに関しては問題点などを下記記事で詳しく紹介しています。

 

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21世紀の日本における不動産投資リスク

これは周知の事実ですが、現在日本は少子高齢化と人口減少の波が押し寄せてきている最中です。この波が与える不動産業界への影響は、これから不動産の売り手過多という形で顕著になると思われます。「買い手・借り手がどんどん少なくなる」という流れには、どんなに優良な物件でも影響は受けるでしょう。

 

海外からの移民・出稼ぎ労働者向けの営業や訪日観光客への民泊施設としての提供など、柔軟な姿勢で営業・管理に臨まなければ、今後の日本の不動産事業・不動産投資はかなり苦戦するものと思われます。こうしたトレンドはシノケンのアパート経営投資においても同様に、念頭に置くべき事項でしょう。

 

※このブログでは投資・投機に関係する情報を扱っていますが、それらを推奨するものではありません。投資はリスクを考慮した上で自己判断・自己責任のもと行ってください。